Durante el último cuarto de siglo, el mercado inmobiliario canadiense ha ignorado todas las crisis que se le han presentado. Es posible que finalmente haya encontrado la horma de su zapato en las políticas erráticas del presidente estadounidense Donald Trump.
Las ventas se han desplomado en los últimos meses, arrastrando consigo los precios, mientras que el inventario de viviendas sin vender —muchas de ellas, diminutos condominios en Toronto y Vancouver, que eran populares entre los inversores, pero que no satisfacían las necesidades de las familias— se acumula.
Con la confianza del consumidor en su nivel más bajo registrado y la guerra comercial amenazando con aumentar la tasa de inflación y arrastrar a Canadá a una recesión, muchos expertos ahora prevén que el sector inmobiliario supondrá un lastre significativo para la economía.
Esto contrasta marcadamente con el otoño pasado, cuando el gobernador del Banco de Canadá, Tiff Macklem, se hizo eco del optimismo generalizado en el sector inmobiliario, que creía que la caída de los tipos de interés impulsaría un repunte más fuerte de la actividad inmobiliaria este año.
“El riesgo que enfrenta Canadá ahora es el estancamiento, con una inflación elevada y un crecimiento económico débil, y eso es algo que los bancos centrales no están bien preparados para combatir”, afirmó David Doyle, director de economía de Macquarie Group. No creo que la pregunta sea si el mercado inmobiliario cambiará y se convertirá en un factor favorable. El debate debería centrarse en la importancia del factor adverso en el mercado inmobiliario.
Independientemente del partido que gane las elecciones federales la próxima semana, el próximo gobierno heredará un sector inmobiliario en graves dificultades.
El mes pasado, las ventas de viviendas cayeron un 9,3%, alcanzando su nivel más bajo desde febrero de 2009, un mes que marcó el punto álgido de la Gran Recesión. En Toronto, solo 5.011 unidades cambiaron de manos, la cifra más baja para cualquier marzo desde 1995, según los registros de la Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto.
Los precios también bajaron en marzo por tercer mes consecutivo, con el Índice de Precios de Viviendas MLS de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces (Canadian Real Estate Association) bajando un 8,5% anualizado en lo que va de año.
Muchos canadienses que buscaban activamente una vivienda en enero han abandonado el mercado.
«Tengo varios clientes que han pospuesto sus planes de compra», dijo Mike Hattim, agente hipotecario en London, Ontario, con Dominion Lending Centres.
“Es la incertidumbre sobre las tarifas, más que las tarifas en sí mismas, lo que está afectando a las personas, ya sean empresas o particulares”, afirmó. “¿Cómo se puede tomar una decisión cuando todo cambia día a día?”.
El mercado inmobiliario se está fracturando de otras maneras. Mientras que el inventario de viviendas sin vender aumenta —por ejemplo, el número de propiedades en venta activas en Ontario está en su nivel más alto en 10 años—, los propios constructores están dejando de trabajar.
La actividad de construcción de viviendas “es extremadamente lenta en este momento; hemos tenido un mercado deprimido durante casi dos años”, afirmó Larry Masseo, planificador y presidente de la Asociación de Constructores de Viviendas de la Región de Waterloo.
Además de la incertidumbre en torno al comercio y la economía, el Sr. Masseo señala una serie de factores persistentes que han afectado al sector, como la lentitud en las aprobaciones municipales, el aumento de las tasas de desarrollo y el aumento de los costos de los materiales de construcción y la mano de obra.
“Las tarifas simplemente añaden un nuevo nivel de incertidumbre”, afirmó.
En todo Ontario, el inicio de la construcción de nuevas viviendas cayó a 39.000 en términos anualizados en marzo, un nivel no visto desde el apogeo de la Gran Recesión de 2009, según informó la semana pasada la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda. La fuerte desaceleración se vio agravada por las inclemencias del tiempo, pero los inicios de construcción en la provincia han estado disminuyendo desde noviembre.
Se espera que la desaceleración en la construcción de nuevas viviendas agrave la crisis de asequibilidad en Canadá, ya que la escasez de nueva oferta podría contribuir a que los precios de las viviendas se mantengan altos durante más tiempo.
De los mercados menos asequibles del país, todos, excepto Vancouver y Victoria, se encuentran en Ontario, principalmente en la región sur de la provincia, según el índice de asequibilidad de la vivienda de Oxford Economics.
El índice se calcula utilizando la mediana de los ingresos familiares y asume un pago inicial del 20%, una tasa de servicio de la deuda bruta del 39%, tasas hipotecarias a cinco años y un período de amortización de 25 años. Todo esto ocurre en un momento en que la economía canadiense necesita cualquier impulso.
Las perspectivas de crecimiento para el país ya eran inciertas después de que Ottawa impusiera medidas drásticas contra la inmigración temporal, restringiendo las visas de estudio y trabajo tras varios años de un crecimiento poblacional histórico.
La desaceleración del crecimiento está aliviando la presión sobre el mercado de alquileres canadiense: en marzo, el precio de alquiler solicitado para nuevos alquileres cayó un 2,8% con respecto al mismo mes del año anterior, el sexto mes consecutivo de disminución interanual de los alquileres, según Rentals.ca. Sin embargo, esto también implica menos consumidores para las empresas.
Eso fue antes de que Trump iniciara su guerra comercial y comenzara a exigir a los fabricantes que trasladaran sus operaciones a Estados Unidos. Una recesión inducida por la guerra comercial en Canadá provocará la pérdida de alrededor de 200.000 empleos para principios de 2026, según un nuevo informe de Tony Stillo, director de economía para Canadá.midores. En Oxford Economics.
Los responsables políticos canadienses han podido contar con el sector inmobiliario para reactivar el crecimiento en tiempos de crisis, con la caída de las tasas de interés impulsando la construcción de viviendas, impulsando los precios y permitiendo a los propietarios obtener préstamos con garantía hipotecaria para darse el lujo de comprar bienes y servicios.
Durante la Gran Recesión de 2007 a 2009, en la que los precios de las viviendas en Estados Unidos se desplomaron un promedio del 30 % y tardaron 14 años en recuperarse por completo, los precios de las propiedades canadienses cayeron un 9 %, pero recuperaron esa cifra al año siguiente del fin de la recesión.
El desplome de los precios del petróleo en 2014 provocó que el mercado inmobiliario de Calgary se estancara durante cinco años, pero a nivel nacional los precios se dispararon a tasas anuales de dos dígitos. Asimismo, el confinamiento por la pandemia en marzo de 2020 paralizó brevemente la actividad inmobiliaria antes de que se disparara considerablemente durante los dos años siguientes.
“El punto de partida para la vivienda es más difícil esta vez, debido a que las valoraciones se han disparado en los últimos años”, afirmó Robert Kavcic, economista sénior del Banco de Montreal. Si bien los precios de las viviendas desde su pico en 2022 ya se han corregido entre un 10% y un 20%, dependiendo del mercado, “la asequibilidad sigue siendo limitada”, añadió.
Esto no significa que el Banco de Canadá haya terminado de recortar las tasas, afirmó el Sr. Doyle, pero el banco no tiene margen para recortes drásticos como los que hizo durante la crisis financiera debido al riesgo de inflación inducida por los aranceles.
“La vivienda no se convertirá en un foco de ignición como lo ha sido en el pasado”, afirmó.
El Banco de Canadá, tras siete recortes consecutivos de las tasas de interés, suspendió su campaña de flexibilización monetaria este mes y mantuvo la tasa de referencia sin cambios en el 2,75%, alegando la preocupación por el aumento de los precios.
“El Banco de Canadá no quiere quedarse atrás y que se repita lo ocurrido después de la pandemia, por lo que está obsesionado con la inflación”, declaró el Sr. Stillo. “No quieren que les estafen dos veces”.
Al mismo tiempo, el temor a la inflación y la incertidumbre generada por los esfuerzos del Sr. Trump por desmantelar el sistema comercial mundial han estado presionando al alza los rendimientos de los bonos, que sustentan las hipotecas a tipo fijo.
“Parece que el mejor escenario para la vivienda es cinco o diez años en los que el crecimiento de los precios se mantiene estable y el alivio proviene del crecimiento de los ingresos”, afirmó el Sr. Doyle.
“Pero el riesgo es que la situación se descontrole con esta guerra comercial y nos encontremos en un entorno de estancamiento donde ya no se trata de un movimiento lateral, sino de una fuerte recesión”.
