CANADÁ – Starlight Investments es el mayor propietario de viviendas de Canadá, con más de 54.000 unidades en todo el país y 68.000 a nivel mundial. La Junta de Propietarios e Inquilinos de Ontario le concedió a Starlight la aprobación para aumentar el alquiler por encima de las pautas provinciales dos veces en los últimos dos años. Alibi dice que esto hace que su unidad ya no sea asequible para él.
«No se les debería permitir que se salgan con la suya. Simplemente siguen viniendo a robar, robar y robar», dijo.
Alibi, que vive con su esposa y sus tres hijos, dice que el alquiler de su unidad de tres habitaciones ahora es de $1,761 por mes, frente a los $1,472 de diciembre de 2019, el año en que Starlight compró el edificio. Las unidades de una habitación que desde entonces quedaron vacías cuestan a partir de $2,428 por mes.
Alibi dice que tiene que contraatacar.
Él y decenas de otros inquilinos de su edificio y dos edificios adyacentes (incluidos 71, 75 y 79 Thorncliffe Park Drive en el norte de Toronto) han unido fuerzas en una huelga de alquiler desde mayo de 2023 para protestar contra los aumentos superiores a los recomendados (AGIs) después de que se emitiera el segundo a los inquilinos a principios de ese año.
Lo que están viviendo Alibi y los demás no es ninguna anomalía. Según datos de Rentals.ca, los alquileres han aumentado un 22 por ciento en Canadá en tan solo dos años.
Starlight Investments también forma parte de una tendencia creciente en todo Canadá: el «propietario financiado», cuyo modelo de negocio permite a los inversores externos compartir las ganancias de las viviendas de alquiler.
Algunos inquilinos y expertos en vivienda creen que este modelo está generando alquileres más altos en todo Canadá, ya que la presión para aumentar el valor para los accionistas se convierte en la principal prioridad y estas empresas expanden su participación en el stock de alquileres del país.
Alquileres en aumento
Según una investigación de Martine August, experta en vivienda de la Universidad de Waterloo, las mayores firmas financieras poseen en conjunto cerca de 400.000 suites, casi el 20 por ciento de las unidades multifamiliares de alquiler construidas específicamente para ese fin en Canadá. Esa cifra representa un aumento con respecto a mediados de los años 90, cuando no existían.
August dice que el modelo de negocio a menudo lleva a estos propietarios a reducir los costos de los edificios y encontrar formas de aumentar los alquileres a través de ingresos brutos ajustados o desalojos. Debido a las reglas de descontrol de vacantes, una vez que una unidad está vacía, el propietario puede aumentar el alquiler tanto como desee.
Las empresas financieras están aumentando los alquileres más que otros tipos de propietarios. En promedio, después de que una empresa financiera adquiere un edificio, incrementan la tasa de solicitudes de desalojo en tres veces», dijo August. «La triplican».
Según la investigación de agosto, los propietarios financiarizados compraron el 90 por ciento de todo el inventario de alquiler que salió a la venta en Toronto en 2020.
Cómo funciona
Las personas pueden invertir en empresas como Starlight a través de fondos de pensiones, como PSP Investments, y otros fondos de capital privado. Starlight posee una gran cantidad de espacio comercial en Canadá y en todo el mundo, pero la mayor parte de su negocio inmobiliario es residencial, por lo que una gran parte de las ganancias proviene de los ingresos por alquiler.
August dice que a estos propietarios a menudo les gusta comprar edificios antiguos, porque es más barato que una construcción nueva y el potencial de ganancias es mayor, especialmente si los edificios están llenos de inquilinos que pagan alquileres por debajo del mercado.
La propia literatura de Starlight para accionistas describe un modelo en el que buscan «acciones más antiguas» y en algunos casos han visto aumentar los alquileres «hasta $411 por unidad».
Según una investigación realizada por Steve Pomeroy, profesor y asesor especial del Canadian Housing Evidence Collaborative de la Universidad McMaster en Hamilton, entre 2011 y 2021, Canadá perdió más de 550.000 unidades de alquiler asequibles.
Sucediendo en todo Canadá
Sandra McCrone, que alquila un edificio en Calgary propiedad de otro propietario financiarizado, Avenue Living REIT (que significa fideicomiso de inversión inmobiliaria), dijo que ha experimentado de primera mano algunas de esas estrategias de gestión para ahorrar costos.
«Tan pronto como compraron el edificio, se deshicieron del guardia de seguridad a pie, dejaron de regar las plantas y se deshicieron de los contenedores de basura cuando en realidad necesitábamos más», dijo McCrone.
«Pero lo primero que hicieron cuando tomaron el poder fue aumentar los alquileres».
En Alberta no hay controles de alquiler. McCrone dijo que el alquiler de su unidad pasó de $1,340 al mes en enero de 2021 a $1,985 al mes en la actualidad. Vive con cajas llenas y dice que tiene el temor constante de que el próximo aumento sea el que la obligue a irse.
McCrone está tratando de organizar un sindicato de inquilinos con la esperanza de lograr que Avenue Living REIT detenga los aumentos de alquiler.
¿Existe alguna solución?
Brooks reconoce que esto puede ser un problema para el mercado de alquiler en general y aboga por programas de apoyo al alquiler por parte del gobierno.
«Se necesitan subsidios para el alquiler», dijo.
Brooks, Pomeroy y August están de acuerdo en una cosa: el gobierno canadiense debe hacer un mejor trabajo de construcción e inversión en viviendas sociales para los canadienses con ingresos más bajos.
Como dijo August: «Para crear viviendas realmente asequibles, viviendas sociales, viviendas no comerciales, [deberían] ampliar masivamente el stock de ellas».
Starlight dice que tiene planes de construir 28.000 unidades en todo Canadá en los próximos 10 años. Pero la preocupación de Pomeroy y August es que esas unidades no serán asequibles ni se construirán con la suficiente rapidez.
«Estas empresas realmente se están beneficiando del hecho de que no hemos tenido construcción de viviendas sociales en Canadá desde que el gobierno federal se retiró de la vivienda social a principios de los años 90», dijo August.
