A medida que los precios del alquiler han aumentado en Toronto, se han vuelto más comunes los casos de inquilinos que retienen el alquiler en protesta.
Se llama “huelga de alquileres” y es una práctica que ha ganado amplia atención en la ciudad en los últimos años, ya que el costo de un apartamento de una habitación aumentó a casi $2.500.
En algunos casos, los inquilinos utilizan las huelgas de alquiler para llamar la atención sobre las malas condiciones de sus edificios, pero para la mayoría, es una herramienta utilizada para protestar contra mayores aumentos de alquiler
A veces, las huelgas de alquiler se prolongan durante semanas o meses, pero en otros casos pueden durar más de un año, en parte debido a una acumulación de casos ante la Junta de Propietarios e Inquilinos (LTB).
“Esto conlleva el riesgo de desalojo y los propietarios a menudo intentan criminalizarlo”, dijo el abogado Samuel Mason, que ha trabajado como abogado de derechos de los inquilinos durante seis años, tanto en Parkdale Community Legal Services como en Tenant Lawyer Professional Corporation. “Los propietarios intentan perseguir a los inquilinos que participan en este tipo de organización… No quieren que se sepa el costo social de lo que están haciendo”.
Mason dijo que los inquilinos, en su mayoría de clase trabajadora, eligen hacer una huelga de alquiler con la intención de hacer una declaración contundente y generalmente tiene que ver con su desacuerdo con la solicitud del propietario de aumentar el alquiler significativamente por encima de lo permitido anualmente por la provincia.
Cada año, el gobierno de Ontario establece un aumento de alquiler referencial para el año siguiente para las unidades con alquiler controlado, aquellas que se ocupan por primera vez antes del 15 de noviembre de 2018.
En 2024, los propietarios podrán aumentar el alquiler en un 2,5 por ciento. Se trata de la misma cantidad que se permitió en 2023. El año anterior, el aumento del alquiler aprobado a nivel provincial fue del 1,2 por ciento.
Cualquier aumento de alquiler por encima del monto establecido requiere la aprobación del LTB.
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Residenciales, los aumentos anteriores a las pautas (AGI) se pueden otorgar cuando los costos de un propietario por impuestos y cargos municipales han aumentado en una cantidad «extraordinaria», cuando las renovaciones, reparaciones, reemplazos o nuevas ampliaciones a su edificio o unidades individuales se consideran «extraordinarias o significativas», o cuando los costos de un propietario por servicios de seguridad aumentan.
Algunas de las otras razones por las que los inquilinos pueden hacer una huelga de alquiler es porque sienten que su propietario no está manteniendo adecuadamente su edificio o porque creen que su propietario ha llevado a cabo una serie de desalojos injustos, dijo Mason.
“Los propietarios harán todo lo posible para que la gente se vaya. Están dispuestos a desalojar a los inquilinos para encontrar a alguien que pague más, lo que a su vez aumentará el valor de sus propiedades”, afirmó.
Desde una perspectiva legal, Mason dijo que los inquilinos celebran un acuerdo con su propietario para pagar el alquiler a cambio de una vivienda, sin embargo, ese contrato viene con lo que se conoce como una «seguridad de tenencia», lo que significa que los inquilinos pueden esperar no ser desalojados arbitrariamente.
Dijo que un ingreso bruto ajustado significativo puede ser la razón por la que los inquilinos que ya están luchando por llegar a fin de mes podrían terminar viviendo en la pobreza y ver su calidad de vida disminuir o incluso terminar sin hogar. Dijo que esta práctica es esencialmente una forma indirecta de desalojar injustamente a los inquilinos, para comprometer su derecho a la seguridad de la tenencia.
“Para algunas familias, (un AGI) será devastador porque serán desalojados”, dijo, y agregó que los inquilinos a menudo sienten que no tienen otra opción que recurrir a un aumento del alquiler para hacer oír su voz.
“La gente está tan desesperada por mantener el alquiler asequible porque las consecuencias son muy reales”.
Los inquilinos que retengan el pago del alquiler pueden recibir un aviso de desalojo de su propietario por falta de pago del alquiler, incluso si se retrasan un día.
El documento que se puede emitir a los inquilinos se conoce como N4, un aviso para finalizar un contrato de alquiler anticipadamente por falta de pago del alquiler.
Sin embargo, los inquilinos tienen derecho a impugnar este aviso y pueden negarse a cumplirlo si no están de acuerdo con los “detalles, el contenido o el propósito del mismo”, señaló Mason.
Un propietario que desee iniciar un proceso de desalojo tiene derecho a presentar una solicitud de audiencia ante el LTB, lo que podría tardar varios meses en concretarse. Mason dijo que el tribunal tiene un historial de favorecer los casos de desalojo y hacerlos avanzar en la lista, especialmente cuando se trata de asuntos relacionados con el ingreso bruto ajustado, en particular en los casos en que los inquilinos han emprendido acciones colectivas.
Incluso si se le ordena a un inquilino que desocupe su unidad debido a un alquiler impago, la orden queda nula si paga el alquiler que debe antes de la fecha de terminación del alquiler ordenada, que generalmente incluye la tarifa de presentación del propietario, señaló.
Mason también dijo que los inquilinos a quienes se les ordenó desalojar su unidad tienen derecho a apelar su desalojo ante la LTB por motivos de un error de derecho.
Los inquilinos que son desalojados por falta de pago del alquiler deben tener en cuenta que aún deben el alquiler impago al propietario, que también incluye el monto de cualquier AGI otorgado retroactivo a cuando fue solicitado por el propietario.
Los inquilinos están obligados a pagar el alquiler, afirma un abogado inmobiliario
A pesar de lo comunes que pueden parecer las huelgas de alquiler, el abogado inmobiliario Bob Aaron dice que los inquilinos simplemente no tienen el derecho legal de decidir arbitrariamente que ya no pagarán la vivienda.
“El inquilino está obligado a pagar el alquiler”, dijo, señalando los términos acordados en su contrato de alquiler mínimo o mensual.
“Según la Ley de Arrendamientos Residenciales (RTA), tienes que pagar el alquiler, punto final. … Es ilegal negarse a pagar el alquiler”.
Y si bien la ley exige que los inquilinos paguen el alquiler a cambio de un techo sobre sus cabezas, señaló que los propietarios también deben obedecer y se rigen por la RTA, los estatutos de la ciudad y las regulaciones de salud, así como por los términos del contrato de arrendamiento.
“Las unidades deben ser aptas para ser habitadas, deben tener agua corriente y calefacción en el invierno y no ser inseguras”, dijo Aaron, quien ha ejercido el derecho inmobiliario durante más de cinco décadas.
Aaron instó a los inquilinos que tengan inquietudes sobre el estado de sus viviendas a que se pongan en contacto con su municipio, que tiene el poder de emitir órdenes cuando no se están cumpliendo las ordenanzas y reglamentos relacionados con la vivienda. Esas inspecciones y órdenes también deben realizarse y emitirse de manera mucho más oportuna, añadió.
Mientras tanto, los propietarios tienen y deben ejercer su derecho de desalojar a los inquilinos que no pagan el alquiler, dijo Aaron.
Dijo que las huelgas de alquiler son básicamente una táctica que se utiliza para dar mala publicidad a los propietarios y/o presionarlos para que cedan y retiren sus solicitudes de un aumento de alquiler superior al establecido. Sin embargo, señaló que también pueden causar dificultades financieras significativas a los propietarios.
En lugar de culpar a uno u otro lado, Aaron pidió al gobierno de Ontario que tome medidas más rápidas para abordar las preocupaciones tanto de los inquilinos como de los propietarios, de modo que no se llegue al punto en que los inquilinos sientan que no tienen otra opción que retener el alquiler. También dijo que no tiene sentido que el proceso de desalojo de la LTB demore entre nueve y doce meses.
«Es un desastre y el gobierno de Ontario debería avergonzarse de negar el acceso a la justicia a los propietarios e inquilinos», dijo Aaron, añadiendo que el proceso puesto en marcha por la LTB para esencialmente mantener en fideicomiso el alquiler impago no le sienta bien.
Cientos de inquilinos están reteniendo el pago del alquiler en Toronto
En el oeste de Toronto, los inquilinos de al menos cuatro edificios de apartamentos están actualmente en huelga de alquiler, y al menos una de esas acciones se remonta a junio pasado.
Decenas de inquilinos en tres edificios de apartamentos de gran altura en el área de Thorncliffe Park en East York también han estado reteniendo su alquiler durante más de un año debido a lo que dicen son solicitudes de AGI injustas.
El propietario de esos edificios ha defendido los aumentos de alquiler como necesarios para pagar la restauración estructural del exterior y de los balcones, la modernización de la iluminación y el reemplazo de la bomba de refuerzo.
“Creo que el hecho de que haya tantas huelgas de alquileres habla de lo grave que es la situación de la vivienda para los inquilinos”, dijo Chiara Padovani, copresidenta del Sindicato de Inquilinos de York South-Weston (YSWTU), una organización paraguas que representa a grupos de inquilinos en 13 edificios.
“El hecho de que la gente esté explorando este tipo de acciones dice mucho… La intención no es violar la ley, sino emprender acciones de cobro”.
Dijo que el contrato de arrendamiento debe considerarse como un acuerdo bidireccional en el que los inquilinos pagan el alquiler, pero los propietarios también deben asegurarse de que los edificios sean seguros y decentes, y que el alquiler sea estable.
«Lo que estamos viendo es que esas partes del acuerdo no se están cumpliendo», dijo, y agregó que el objetivo de YSWTU es ayudar a educar y empoderar a los inquilinos cuando eligen tomar esta acción colectiva.
“Una huelga de alquileres es una acción coordinada y planificada, y la fuerza de esta acción está en la cantidad de personas que la componen. … Los inquilinos solo pueden ser explotados hasta cierto punto antes de que pongan un límite”.
Padovani señaló que YSWTU trabaja con un equipo legal para ayudar a quienes están en huelga de alquiler a navegar el proceso y comprender sus derechos, y también para garantizar que los propietarios cumplan con la ley.
Mason dijo que es una buena idea y agregó que es importante que los inquilinos que elijan tomar esta acción tengan un buen asesoramiento legal y comprendan sus derechos, ya que los propietarios pueden volverse bastante agresivos y pueden tratar de intimidarlos.
Mientras tanto, la LTB ha ordenado a los inquilinos de todos los edificios mencionados que paguen el alquiler a la junta, que mantiene los fondos en fideicomiso hasta que se resuelva el asunto.
